Как купить квартиру, на которой числится кредит

Привлечение кредитных средств на приобретение объекта недвижимости изначально накладывает на заемщика соответствующие обязательства. Преимущественно речь идет о запрете на отчуждение жилплощади, из-за чего законному собственнику не удастся продать купленное жилье, предварительно не выполнив установленные требования из банка.

С противоположной стороны, покупка кредитной квартиры накладывает юридические преграды, требующие предварительного решения. Поэтому детально разберем ситуации, в которых может оказаться покупатель.

Покупка залоговой недвижимости

В попытках обзавестись гарантиями выполнения установленных обязательств по выплате кредита, банк предусматривает обязательный перевод приобретаемой квартиры под залог. В этом случае новоявленному собственнику автоматически запрещается отчуждать жилплощадь до окончательного погашения займа.

Покупка кредитной квартиры, на которой числится банковский залог, потребует разрешения из банка. Поэтому заблаговременно, преимущественно до подписания предварительного договора купли-продажи, важно консультироваться с кредитором на предмет условий снятия запрета.

Как правило, банк предоставляет разрешение на отчуждение при:

• Выплате оставшейся суммы по кредиту – собственник погашает причитающуюся задолженность, преимущественно, посредством договора задатка;
• Привлечении новых поручителей – людей, готовых предоставить собственное имущество под залог;
• Предложить альтернативную недвижимость – стартовое залоговое имущество возможно поменять, параллельно учитывая аналогичную оценочную стоимость;
• Выплатить кредит после сделки – собственник предоставляет соглашение, на основании которого кредитор забирает причитающуюся сумму в счет погашения долга.

Повторимся, покупка залоговой квартиры потребует предварительной консультации с кредитором. Не исключено, что единственным способом провести законную сделку станет погашение банковского долга, из-за чего возрастают риски для покупателя.

Покупка льготной недвижимости

Льготное кредитование предполагает задействование кредитных средств для граждан, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. В отличие от залога, чтобы законным способом продать льготную квартиру, дополнительно требуется учесть пятилетний запрет с момента погашения кредита.

Покупка кредитной квартиры, при невыплаченном льготном кредите, невозможна. По закону разрешается дарение или обмен недвижимости при предварительном наличии разрешения от местного государственного органа.

В ситуации, когда собственник окончательно выплатил льготный кредит, возможно провести законное отчуждение при наличии административного разрешения – если с момента погашения не прошло 5 лет. Для этого собственник предварительно готовит документацию и основание для снятия запрета. При положительном исходе, местная администрация предоставляет разрешение на продажу льготной недвижимости.

Покупка кредитной квартиры с задолженностью

В единичных ситуациях на вторичном рынке недвижимости находятся объекты, на которых изначально числится накопленная кредитная задолженность. Собственник, в свою очередь, не способен погасить долг, из-за чего в срочном порядке ищет заинтересованных покупателей.

Оказавшись в подобной ситуации, настойчиво рекомендуем заручиться сторонней юридической поддержкой, поскольку потребуется:

• Консультация в банке – обговорить с кредитором возможные пути решения и письменно согласовать предстоящие шаги;
• Составить договор купли-продажи – правильно сформированное соглашение поможет решить поставленную задачу, окончательно купив юридическую чистую жилплощадь без первоначального обременения;
• Передать задаток – не исключено, что банк затребует погасить задолженность до сделки, из-за чего потребуется правильно составить договор задатка, предварительно проработав всевозможные форс-мажорные обстоятельства и штрафные наказания за неисполнение;
• Оперативно выйти на сделку – в кратчайшие сроки, учитывая соглашение с банком, записаться к регистратору, детально проверить и подготовить документацию.

На каждом из перечисленных этапов возможны затруднения и непредвиденные ситуации, из-за которых намеченная сделка может и не состояться.

Какие предусмотрены риски при покупке кредитной квартиры

Независимо от типа кредитования, приобретение объекта недвижимости в обязательном порядке потребует предварительного устного обсуждения условий с продавцом и кредитором. Параллельно учитываем правильность составления соглашений с банком и собственником жилплощади, предусматривая обязанности сторон и финансовые последствия за невыполнение.

Задействование риэлтерских услуг в контексте приобретения кредитной квартиры учитывается в обязательном порядке. Задолго до заключения предварительного договора купли-продажи и передачи задатка, важно минимизировать финансовые и временные риски. Для этого потребуется обязательное привлечение сторонней юридической помощи.

В заключении отметим, пытаясь самостоятельно устранить риски при покупке кредитной квартиры, важно не спешить с подписанием юридических соглашений: предварительного договора или задатка.