place
Свяжитесь с нами удобным способом
ЗАДАТЬ ВОПРОС ИЛИ ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ. Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге
Задать вопрос
Оценка квартиры – необходимый шаг, без которого проблематично продать или купить недвижимость по разумной цене. Как правило, оценить рыночную стоимость жилья предпочитают собственники, желая заполучить максимальную сумму за продажу. На деле вместе нужной суммы, продавцы получают отсутствие потенциальных клиентов, только звонки от риэлтеров, пытающихся предложить собственные услуги.
Тем не менее самостоятельно оценить квартиру проблематично, поскольку приходится учитывать каждый последующий критерий и второстепенные аспекты. В итоге полученный результат может и вовсе оказаться неверным, поскольку в ходе оценивая стоимости жилья были допущены серьезные просчеты.
Сегодня подробно разберемся, как любому человеку, даже далекому от сферы недвижимости, суметь провести оценку квартиры, сделав это на профессиональном уровне.
Профессионально оценить стоимости квартиры могут оценщики и опытные риэлтеры. Но здесь стоит учесть некоторые детали, выбирая между вариантами:
В первом случае оценщик предложит адекватную стоимость жилья, без каких-либо пристрастий. Во втором случае следует быть осторожными, поскольку могут произойти следующие ситуации:
Одна из главных ошибок при самостоятельной оценке рыночной стоимости квартиры – это поиск аналогичных объектов по фильтрам. Отметим, что такой подход гарантированно даст неверный результат, учитывая часто завышенные ценники от агентств и собственников, а также возможное нахождение неликвида на рынке жилья.
Для полноценной оценки следует учитывать следующие параметры:
Каждый город Беларуси разделен на районы и микрорайоны, которые индивидуальны: первые – пользуются спросом у покупателей, а вторые –неинтересны даже за копейки.
Кроме микрорайона, важно учитывать близлежащую инфраструктуру: торговые центры, магазины, водные объекты или парки. Даже расположение промышленного объекта по соседству негативно сказывается не только на стоимости жилья, но и покупательском спросе.
Вторичный рынок недвижимости многообразен и привлекает большое число клиентов за счет доступной цены. Однако условный старый фонд, в котором дома построены в прошлом веке, не сильно пользуются спросом, даже по заниженным ценникам.
Уже свежие дома, построенные в 21 веке, больше ценятся на рынке, поэтому и стоимость жилья на порядок выше.
Не самый главный аспект у покупателей, однако имеет одно из решающих значений при формировании цены.
Как известно, в последние годы застройщики отдают предпочтение панельным дома за счет минимальной стоимости и высокого покупательского спроса. Уже последующие кирпичные, каркасно-блочные и монолитные объекты реже пользуются спросом, но найти покупателя по разумной цене и установленным срокам реализации возможно.
В сфере недвижимости действует простое правило: первый этаж в доме – минус 10% от стоимости аналогичных квартир в районе. И действительно, первые этажи, как и последние, продаются хуже, особенно в старом фонде, где не предусмотрены лифты. Поэтому если в доме отсутствует лифт, то средний этаж – оптимальный для выбора. Если присутствует лифт, то чаще всего покупатели выбирают жилье с 3-го этажа, учитывая высоту самого здания.
Один из главных аргументов, на который обращают внимание покупатели – это планировка квартиры. Здесь выделим следующие возможные недостатки: смежный санузел, отсутствие лоджии или балкона и наличие смежных комнат. Если этого нет, то это гарантированный плюс в формировании цены.
Порой не доходя до квартиры у клиента складывается впечатление о будущей жизни в доме. Поэтому состояние подъезда – не менее важный критерий, учитывающийся при оценке жилья.
Аккуратный ремонт, отсутствие постоянных жильцов, устранение всех недостатков и приятный запах – важные аспекты, помогающие не только высоко оценить рыночную стоимость, но и поскорее найти покупателя.
Если жилплощадь находится в ужасном состоянии, то проведение косметического ремонта – must have! При этом не стоит инвестировать крупные денежные суммы, хватит условной перекраски стен, обновления обоев и устранения мелочей: сломанный смеситель, несмываемый бочок в туалете или устранение старой бытовой техники, которая просится на свалку. Устранив недостатки, приведя жилье в порядок, можно существенно увеличить оценочную стоимость. Да и на сроках реализации это также скажется.
В первом пункте отмечали, что шаговая доступность к условным магазинам или торговым центрам окажется весомым плюсом. Но дополнительно учитываем и прочие нюансы: удаленность от остановок общественного транспорта, метро, аптек и заправок. Чем лучше развита инфраструктура, тем больший круг покупателей охватывает продаваемая квартира.
Часто встречаются объекты, которые хороши по всем предыдущим аспектам, но отсутствие дневного света в помещении сыграет злую шутку с продавцом, поскольку немногие покупатели идут на данный уступок, отдавая предпочтение исключительно солнечным квартирам. К тому же отсутствие дневного света влияет на температуру внутри помещения, особенно это сказывается в зимний период.
Если это чистая продажа, то трудностей не возникает. Однако собственники часто ищут встречные варианты, ещё не найдя покупателей на собственную жилплощадь. Этот момент стоит учесть, поскольку немногие готовы ожидать несколько недель после внесения задатка или аванса за покупку. Поэтому если планируется встречная покупка ещё до реализации собственного объекта, то придется учитывать этот аспект при оценке.
Также часто встречаются предложения, где собственники продают квартиру с долгами по коммунальным платежам. В этом случае рассчитывать на покупательский спрос и высокую стоимость не получится.
Для любой сферы торг – обязательный аспект, помогающий поскорее найти правильного покупателя. Граждане Беларуси в этом аспекте асы, поэтому при каждом удобном моменте начнут сбрасывать цену.
Учитывая данный аспект, обязательно стоит добавить небольшую сумму к оценочной, дабы получить правильный результат. К примеру, сторговать условные 500 или 1 000 долларов для покупателей недвижимости – обыденное дело.
Кроме основных критериев оценки квартиры, выделим второстепенные, способные сыграть положительную роль в формировании рыночной стоимости:
Как видим, подсчитать перечисленные критерии самостоятельно проблематично, поэтому лучше довериться опытным риэлтерам, способные не только предоставить точечную стоимость жилья, а также проконсультировать и помочь с дальнейшей продажей жилплощади.
Первым делом стоит понимать, что у каждой недвижимости в Беларуси существует две стоимости: кадастровая и рыночная. Как правило, первая всегда меньше второй, оттого придется приложить усилия, чтобы правильно оценить квартиру на рынке, не учитывая личные пристрастия.
Самостоятельно оценить рыночную стоимость квартиры в Беларуси не составит особых проблем. Однако важно понимать, что вне зависимости от результата, маловероятно, что удастся получить точное число, которое будет выгодно как для собственника, так и потенциального покупателя. Однако даже приблизительная цена недвижимости на рынке часто отвечает на волнующие вопросы: стоит ли продавать и сколько реально можно получить от будущей продажи.
В целом самостоятельная оценка стоимости квартиры делится на несколько шагов, пройдя которые получим оптимальный результат, благодаря чему получится в установленные сроки продать жилплощадь. Выглядит это так:
Первый шаг при самостоятельной оценке квартиры – это выбрать район или микрорайон, где располагаются конкурирующие варианты. Оптимально отыскать продаваемые квартиры в одном доме.
После выполнения данного шага, собрав подходящие предложения на рынке недвижимости, рассчитываем среднюю стоимость квадратного метра. Здесь учитываем, что ценник различен от количества комнат. К примеру, если для двухкомнатной квартиры минимальная стоимость квадратного метра составляет 1 300 долларов, то уже для однокомнатной ценник будет минимум 1 350, учитывая меньшую площадь.
В заключении, получив среднюю стоимость квадратного метра по району или дому, высчитываем базовую рыночную цену квартиры.
Получив рыночную цену жилья, многие собственники начнут выставление объявлений о продаже в надежде поскорее заполучить драгоценного клиента. На деле, преодолев первый шаг, следует внести корректировки, учитывая имеющиеся критерии. Выделим все возможные аспекты, так или иначе влияющие на итоговый результат:
Завершив второй шаг, собственник получит оптимальную стоимость собственной жилплощади для будущей продажи. Однако, если имеются дополнительные плюсы в районе, для дома или квартиры, то их обязательно стоит учесть, приплюсовав несколько процентов к полученному результату.
К примеру, если в ближайшие месяцы возведут новую станцию метро, то условные 1 000 долларов стоит приплюсовать, необходимость в торге – плюс 5% (условные) и т.д.
Получив по итогу базовую стоимость квартиры, можно переходить к дальнейшей продаже: самостоятельной или через агентство недвижимости. Тем не менее полученный результат стоит использовать как стартовую стоимость, от которой последует дальнейший торг.
Появление новых технологий не сильно изменило концепцию сферы оценки жилья. Разумеется, в интернете полно ресурсов, предлагающие независимо и бесплатно провести оценку квартиры, однако не стоит рассчитывать на 100% попадание по цене.
Здесь стоит понимать, что калькулятор оценки недвижимости рассчитывает введенные параметры, за счет чего и предоставляет результат. Однако программа не учитывает второстепенные аспекты: планировку, дружелюбность соседей или инфраструктуру. Таким образом калькулятор оценки недвижимости предоставит исключительно приблизительную стоимость жилья, основываясь на аналогичные объекты по заданным параметрам.
Один из главных способ понять, работает ли самостоятельная оценка квартиры для продажи или нет, достаточно разместить объявление на ведущих площадках и посмотреть реакцию покупателей и агентов, пытающихся предложить собственные услуги.
Если в первые дни после публикации объявлений поступает немалое количество звонков с предложениями о просмотре, то цена адекватна и даже стоит подумать о возможном повышении, дабы получить максимум с потенциальной продажи. Если звонков нет, а пороги обивают исключительно агенты, то стоит постепенно снижать ценник, пока не появится первая реакция от покупателей.
Такой трюк помогает узнать не только оптимальную цену, но и временные рамки, за которые найдется потенциальный покупатель. Также стоит учитывать, что весь процесс затянется на несколько недель, которых у продавца может и не быть.
Одна из главных ошибок самостоятельных продавцов при продаже недвижимости – это неадекватная цена, взятая не по анализу рынка, а исключительно по собственному мнению. В этой ситуации быстро продать квартиру не получится, из-за чего остается два пути:
Выбор сугубо индивидуален и зависит от предпочтений и финансовых возможностей продавца. Если сроки не жмут, то стоит попробовать самостоятельно оценить и постараться продать квартиру на вторичном рынке. Если времени маловато, то стоит обратиться за помощью к специалистам агентства недвижимости.
Как видим, самостоятельная оценка стоимости квартиры – трудоемкий процесс как для продавцов, так и покупателей. Если прибегнуть к перечисленному сегодня алгоритму и дополнительным фишкам, то получится продать квартиру по разумной цене и в укороченные сроки.
